賃貸事業運営されているオーナー様へ役立つ情報などをくみん不動産より定期的に掲載していきます。
☆くみん不動産からの一言☆
オーナーの皆様、いつも弊社サービスをご愛顧頂きまして誠に有難うございます。
今年は例年に比べ比較的涼しい夏になっておりますが、如何お過ごしでしょうか。当社でも冷房は付けても２８度設定にするなど、節電を徹底しております。またお客様の動向も震災の影響か例年とは違った動きになっているように感じます。オーナー様のお悩みを解決するのも私共の仕事の一つですので、何かお困りの事がございましたらお気軽にご相談ください。
板橋店店長 阿部 実
昨今の賃貸住宅を取り巻く状況について（2011年8月現在）
★賃貸住宅の更新料 「有効」最高裁が初判断
賃貸住宅の賃貸借契約の更新料について、７月１５日に最高裁において「高額過ぎなければ有効」との判断を示しました。
～最高裁判決の概要～
① 更新料も家主の収益の一部であり、徴収する事の合理性・妥当性はある
（賃料の補充、前払い、賃貸借契約を継続するための対価と解せられる）
② 地域によって、更新料を支払う例がある事は広く知られている。
また、更新料条項が契約書に記載され、更新料が高額すぎなければ
消費者の利益を一方的に害するものには当たらない（消費者契約法１０条）
⇒「高額すぎない更新料」とは？？
今回最高裁が消費者契約法１０条に当たらないとした３つの事案
１、賃料38,000円 契約期間１年 更新料２カ月分
２、賃料52,000円 契約期間２年 更新料２カ月分
３、賃料45,000円 契約期間１年 更新料１０万円
３つの事案より、１年毎で２カ月分の更新料は「高額すぎない」と判断されました。
更新料が「有効」と判断されましたが、更新料についての入居者への説明義務が免れた訳ではありません。
また、「めやす賃料（※）」の表示を行い、入居者に対し透明性のある提案が必要と思われます。
※「めやす賃料」とは【賃料、共益費・管理費、敷引金、礼金、更新料を含み、賃料等条件の改定がないものと仮定して、４年間賃借した場合の１ヶ月の賃料です。
★継続審議中 「賃貸住宅居住安定法案」
ご自分でアパート・マンションを管理されているオーナー様、御注意下さい。
下図の通り、国民生活センターに寄せられる、家賃滞納時の相談件数は、平成１６年は４４件でしたが、平成２０年には４９５件と１０倍以上になっております。
■主な相談内容
・入居者の鍵の交換 ・深夜に及ぶ督促
・室内家具の持ち出しなど 悪質な取り立て行為
■家賃等の悪質な取立て行為の禁止を規制
この法案は、入居者が滞納した場合の督促行為を下記の通り規制します。
【対象物件】 居住用住宅（店舗、オフィスは対象外）
【取引行為を規制される者】 ①家賃保証会社 ②貸主 ③管理会社
【規制される行為】
・面会、文書送付、貼り紙、電話等の手法を問わず、人を圧迫する事
・鍵の交換、物品の持ち出し、不適切な時間の訪問（一般的には夜10時から 朝6時くらいと考えられます）等、
私生活、または業務の平穏を害する言動、行為の禁止
・賃借人、または保証人に対し、上記行為をすると告げる事も禁止
上記内容に違反した場合、２年以下の懲役、もしくは300万円以下の罰金が科せられます。
従来の督促業務が、即違法と判断される可能性がありますので、ご自分で管理をされているオーナー様は弊社までご相談下さい。
※本資料は、あくまでも参考のものです。具体的な事案につきましては、専門の税理士、会計士、弁護士にご相談下さい。
